西派海上售楼处电线万级的新房几乎全部集中于当时还未发展的前滩。而当年前滩的千人摇号、万人抢房如今还历历在目。

　　以张江为中心的浦东内中环区域，约700万级的精装3房已经有6年0供应了。

　　西派海上售楼处电话：内中环新房价格近几年水涨船高，据网上房地产最新数据显示，今年上海内中环的成交均价129654元/㎡，套均总价超过2000万。（不含西派海上）

　　西派海上售楼处电线万级了，如今千万以内在浦东内中环都几乎没有选择。并且，这个门槛还在上升！

　　西派海上售楼处电线万级就能买进内中环的机会，那就是国贸中国铁建西派海上！

　　西派海上售楼处电话：而二期更是在前期的爆款产品基础上，推出了浦东内中环目前“绝无仅有、错过不再”的王炸新品！

　　同时，开发商还将于11月底兑现目前浦东内中环天花板级实体示范区，包含会所的泳池、健身房、壁球馆、架空层实景半岛官方网址 半岛入口官网以及实体样板间。

　　虽然，国贸中国铁建西派海上有着内中环最低的上车门槛，但一旦买入，享受的却是大几千万豪宅客户的生活。

　　内中环之间的地段亦有差距，而西派海上所拥有的地段即使在内中环间，都称得上是王炸。

　　西派海上售楼处电话：以这两个区域为中心画圈，周边8-9km半径中，大多都是均价约14万+、甚至不乏有均价约16-17万+的顶级豪宅新房。

　　西派海上售楼处电线年之后的又一个新房，整个西派海上一期开盘时吸引了大量的张江精英，年轻、高薪、高知、高智购房者。

　　而在外部，整个项目三面环水，外部又被楔形绿地包裹，呈现的是城市难得的“出则繁华、入则静谧”的生活方式，对于看腻了钢筋水泥、高楼大厦的上海人而言，太需要这种生活节奏改善了。

　　西派海上售楼处电话：同时，项目所在的楔形绿地，是内中环少有的可成片开发区域。

　　西派海上售楼处电话：第二，这里的住宅绝大多数应该都是800万以上房源，板块调性比较高，圈层更纯粹、更统一；

　　总结一下，内部居住氛围年轻、高薪、高知群体聚集；外部，崭新的城市界面、更潮流的商业、更宜居的生态、更统一的豪宅聚集。

　　国贸中国铁建西派海上二期推出的每一个产品，都是错过不再的超高性价比产品。

　　西派海上售楼处电话：①稀缺程度上，新政明确，上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。

　　不断攀升的内中环新房价格、大幅度提升的户型面积段。西派海上这个总价约700万级的产品，真的是错过不再的。西派海上售楼处电话：

　　②实际适用面积上，小高层+一梯两户无连廊+飞机户型带来的高得房率，保证了这个户型极致的尺度感。虽然面积段上是紧凑型3房，但这个户型的实际使用面积和尺度感，绝对不比一些百平米3房差。

　　③设计感上，南北通透、三开间朝南、卫生间的干湿分离、全卧室带飘窗、U型厨房，这个户型拥有一个好户型拥有的全部优势。

　　西派海上售楼处电话：一方面，这个户型的高得房率以及3房2卫的格局，能满足一家人的全生命周期需求，是真正一步到位的产品，户型的产品力极强。

　　西派海上售楼处电话：同时区域内的品质次新房，张江汤臣豪园、万科翡翠公园价格远高于西派海上，挂牌价基本都要11-12万+/㎡，百平米3房总价约1100万左右。

　　并且这些次新房的产品存在代际差，百平米以2房为主，很难承载三口之家的成长性。

　　西派海上售楼处电话：所以，西派海上这个建面约103-105㎡的3房2卫产品将成为接下来整个张江刚改的首选户型。

　　西派海上售楼处电话：一方面是居住属性，完全是碾压百平米3房的存在，选西派海上是真正的越级改善！

　　另外一方面是价值和潜力，在如今上海改善市场横行的风向下，小户型产品更多的是面向预算吃紧的上车客户，顶奢户型才是面向手持巨量资金想要改善的客群。

　　西派海上售楼处电话：总的来说，西派海上的每一个产品都是同价位段中的王炸级，不管是从性价比、产品价值、户型舒适度等方面来看，西派海上都是遥遥领先的。

　　我想这是对项目室内品质、匠心最好的褒奖，这需要设计感、品牌档次、细节等高度在线。

　　西派海上售楼处电话：厨电配置了意大利进口品牌SMEG的灶台油烟机、博世太空舱五合一（蒸烤炸炖煮）蒸烤一体机与博世15套嵌入式洗碗机。（以开发商公示为准）

　　西派海上售楼处电话：水槽采用了魔力多功能的水槽龙头以及枪灰色不锈钢表面大单槽，高效便捷的同时，更显美观。

　　西派海上售楼处电话：同时，项目的卫浴洁具选用了全套高仪产品，包括独立式全智能马桶、台盆、三孔调节龙头、恒温顶喷花洒等。

　　比如，奢石不仅在公区，更贯穿室内。归家门厅墙面采用石材镶嵌意大利毕加索奢石，地面采用大理石水刀海派拼花。

　　西派海上售楼处电话：比如，厨房和餐厅中间用无地面链条设计的海派金属玻璃移门隔开，地砖能通铺更美观，也方便扫地机器人通扫全屋。同时还标配中西双厨。

　　西派海上售楼处电话：又比如，主卫台面上方的镜柜通长设计，自带隐藏式美颜灯、牙刷吹风机综合支架、以及美妆冰箱。

　　西派海上售楼处电话：总体而言，在充斥同质化产品的当下，国贸+中国铁建依然在“不计成本”狂卷细节，这种坚持本身就是一种胜利。

　　抛开价格，就算把这个项目放进大几千万的豪宅市场中，我依旧能说项目的产品力十分出众。

　　项目地块容积率只有约2.0，整个社区共16幢楼（14幢楼为可售住宅，2幢为保障性住房），由10-16层洋房和小高层组成。

　　西派海上售楼处电话：那完全是两种生活状态，西派海上楼间距更为疏朗、采光视野更出色，一梯两户无连廊也保证了中间套的通透性、私密性。

　　西派海上售楼处电话：我一直在说：“改善彻不彻底就看容积率”，这几年高层社区太多，说白了只是房子更新、公区更先进了，但依旧摆脱不了压抑的居住环境，根本在于土地资源限制了产品上限。

　　一个好的改善，我觉得应该是追求更高居住舒适度的置换过程，是容积率不断变小的过程，西派海上约2.0容积率让居住更高级，秒杀高层！

　　西派海上售楼处电话：西派海上打造了一座约2000㎡的华尔道夫酒店式高端会所，就算放眼2000万+项目，配会所的也就是十之一二（小胖看房手工统计），那在900万级，项目逼格无疑是TOP级的，业主尊贵感、面子拉满。

　　西派海上售楼处电话：同时里子也非常丰富，会所内含华尔道夫经典孔雀廊、水吧、健身房、半标游池、壁球馆、私宴区、儿童区等。

　　可见不是简简单单的健身房+会客区，该会所从规模到内容都足以媲美一线豪宅配置，这让西派海上在该级别拥有独家竞争力。

　　西派海上售楼处电话：比如景观上，项目社区内有一条总长约120m映波回廊、有约500㎡的马赛克无边水景、还有复刻了查尔斯国王的海格罗夫庄园设计的古典花园、借鉴上海武康路210号的“罗密欧 阳台”设计的超大打卡花瓣阳台...

　　“西派海上售楼处电话：建筑的审美与艺术”，这项能力放在10年前可能是超前的，但放在不远的将来，我认为会成为刚需。

　　因为购房者年轻化，且品味在上升，以后面对同质化产品，那比拼的就是项目软实力，其中“艺术力”会是很重要的一环。

　　国贸和中国铁建也早就洞悉到了这一趋势，倾注了大量艺术心血来升华产品力，这样的项目更具生命力，价值自然区隔于普通楼盘。

　　西派海上售楼处电话：比如，项目甄选了多种奢侈品酒店级意大利奢石，多种不同形态颜色的奢石镶嵌在不同场景。

　　西派海上售楼处电话：项目从地上到地下精心打造了高定酒店式公区，公区实现全石材背景、全金属吊顶、全地面拼花。

　　西派海上售楼处电话：从这一点上你能看出，国贸和中国铁建两大央国企不吝成本打造张江新标杆的决心。

　　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

　　c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

　　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

　　抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

　　指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

　　指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　　指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

　　指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

　　指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

　　指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%

　　14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　　指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

　　指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下

　　在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组半岛网址 半岛官方入口成。

　　由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

　　指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

　　指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

　　2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

　　4）与开发商签订的购房合同；5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

　　1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

　　4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

　　它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

　　3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

　　（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

　　称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高；次级商圈：拥有客户占20%；

　　1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

　　2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

　　3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

　　4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套半岛网址 半岛官方入口设施。

　　3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

　　a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

　　c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

　　具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

　　具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

　　风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

　　16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

　　周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

　　昂贵、便宜1）加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；

　　2）盈亏平衡法3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼