今年夏季，不少地區頻繁出現強降雨，這也導致一些小區居民家裡因為漏雨被淹、被泡，造成一定的財產損失。這樣的損失哪些應該由業主自己承擔？哪些應該由他人或者房屋的開發商、小區的物業公司來承擔？今天我們就來關注這一問題。先來看北京法院判決的一起案例。

　　日前，北京市東城區人民法院審理了一起因為漏雨導致的財產損害賠償糾紛案。2023年7月31日，北京地區遭遇特大暴雨，一小區房屋露臺是開放式設計，業主劉先生考慮到自家長期無人居住，露臺此前曾積過水，於是向小區物業人員發去信息，說自家有把鑰匙存放在物業，請物業去查看下露臺下水是否需要疏通。物業應劉先生要求到他家進行了查看。

　　經劉先生同意，物業又外請了專業人員前來疏通，但由於下水管道堵塞相當嚴重，外請的師傅也沒能把下水管道通開。就這樣雨水不停倒灌進屋內，並滲漏到樓下，導致樓下業主於先生家天花板、牆面等多處鼓包受損，地板被泡，牆上掛的一幅畫作因局部浸水導致模糊不清。

　　就損失賠償問題雙方協商無果後，樓下業主起訴至法院，要求樓上業主賠償房屋修復費用和畫作損失共計1.5萬元。

　　法庭上，樓上業主劉先生辯稱，他一直將房屋鑰匙放在物業處，委托物業照看房子多年，但物業沒有及時上門查看，損害的發生和物業有一定關系。

　　北京市東城區人民法院民二庭副庭長 康婷婷：經過審查認為物業幫助樓上業主來保管鑰匙，這種其實是一個額外的服務，這不是一個完全的委托。

　　法院經審理認為，我國民法典第二百七十二條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　第一千一百六十五條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。被告劉先生作為樓上房屋的所有權人，應對房屋負有管理義務，未在雨季對排水系統提前檢查並做出防范，應視為對其所有的房屋疏於管理，故應對因漏水產生的合理損失承擔全部賠償責任。

　　最後法院判決樓上業主劉先生賠償樓下業主房屋修復造價費用11293.46元、畫作損失3000元。

　　法官提示，業主作為房屋的第一責半岛平台 半岛网站任人，應當盡到對房屋的管理義務，但如果是樓內的公共管道跑了水，造成業主家被水泡，又該誰來承擔賠償責任呢？

　　中國裁判文書網顯示，河北省保定市中級人民法院就審理了這樣一起案件。2024年7月7日，保定市某小區業主孫先生發現房屋被水浸泡，隨後物業委派經理及工程技術人員到現場查看，確認系25樓公共設施管道井內漏水所導致。孫先生起訴物業公司要求賠償各種損失28868元。

　　法院經審理認為，民法典第九百四十二條第一款規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

　　本案中，能夠認定案涉事故系因25樓公共設施管道井內漏水導致孫先生家被浸泡。最後法院判決物業公司給付孫先生房屋維修費4256元，房屋維修期間租房費10080元，以及房屋損失鑒定費4900元。

　　物業公司要對小區公共區域，包括管道豎井內的各種設施盡到管理責任，否則，一旦漏水給其他業主造成損害，就可能要承擔侵權賠償責任。但有業主可能會有疑問，我家有自己的水管，還有整棟樓共用的污水管啥的，這些出了問題都要我負責嗎？

　　北京市東城區人民法院民二庭副庭長 康婷婷：住宅小區它會有很多不同的管道，我們可以通過管道的位置，大概來判斷一下責任主體，一般比如說像雨水管道、消防管道這些位於房屋牆體之外的管道，它屬於小區以及住宅的共有部分，它的主要管理人應該是小區物業，小區物業要在職責范圍內，對這些管道進行一個定期的維護以及檢修。

　　法官講，簡而半岛平台 半岛网站言之，業主家室外的各種管子，不管是水、暖還是消防管道，日常養護管理責任都是小區物業公司的，這些公共區域的管子發生漏水事故，造成業主家財產受損，業主就可以找物業公司進行索賠。業主家室內的各種管子，責任主體就是業主自己。

　　北京市東城區人民法院民二庭副庭長 康婷婷：位於房屋之內的管道，包括有一些廚房的管道，衛生間的管道，它的相關管理主體應該是業主本人自己，如果是因為業主不當使用造成了管道的破損，進而使其他業主的財產受損，那麼不當使用的人應該是負有賠償責任。

　　法官提示，業主家室內廚房、衛生間的污水管雖然是公共的，但責任主體依然是業主自己，業主要確保自家這些管道沒有問題，但物業公司對這些公共排污管道要承擔定期疏通、維護的義務，如果是因為物業公司沒有盡到義務，導致污水管道反水造成了業主家財產受損，物業公司就要承擔相關的賠償責任。

　　還有這樣一些常見情形，小區頂層住戶的樓頂漏水，造成室內財產受損；或者小區地庫進水，導致車輛受損。那這樣的損失業主又該找誰負責呢？

　　法官提示，針對小區樓頂漏水這種情況，如果房屋還在質保期內，那責任主體就是開發商。

　　北京市東城區人民法院民二庭副庭長 康婷婷：一般的住宅來講，新房在交付的時候，都會有一個質保通知書，一般來講的話可能是分不同的區域，可能是5年，在5年之內如果發生了漏水，相關的情況由開發商來承擔賠償的損失。

　　法官講，如果房屋超出質保期，針對樓頂漏水，小問題物業公司應當承擔維修責任，但如果小區時間較長，樓頂漏水嚴重達到一定面積的話，就應該按程序申請住宅專項維修資金進行維修。這種情況下，業主家即使因為漏雨造成財產損失，物業公司也不會承擔賠償責任。

　　北京市東城區人民法院民二庭副庭長 康婷婷：如果超過了質保期以外的，物業就要及時對樓頂防水，盡到檢查的義務，如果是因為物業疏於進行檢查，導致了漏水發生的話，相關的責任可能要由物業公司來承擔。

　　生活實踐中，還存在頂層露臺個別業主私自佔用種一些植物或者搞一些搭建，這些行為都會對頂層的防水層造成一定的破壞，這種情況物業公司應該及時勸阻、制止，然後上報相關行政部門請求依法拆除，如果物業公司沒有盡到相關義務的話，給業主家造成財產損失，物業公司也會承擔一定責任。

　　針對夏季雨水大，個別小區地下車庫出現進水問題，甚至有車輛被水浸泡，那這種情況物業公司有責任嗎？法官介紹，如果物業沒有提前做好防汛准備，如檢查排水系統、准備防汛物資，在出現大的雨勢、汛情時也沒有及時通知業主采取防范措施，那物業就可能要承擔一定的責任。

　　北京市東城區人民法院民二庭副庭長 康婷婷：當雨量超過自己的預見范圍以外的話，去及時撥打市政相關部門的電話去請一些救援，但是如果物業沒有盡到前期的提醒義務，或者是沒有及時地向市政部門進行求助的話，那麼他也會存在疏忽大意的過失，所以要承擔一個相關的賠償責任。